Hipotekarni krediti

In Iz ponude izdvajamo by Yetunde Kristina Škorić, Mag. Oec.Leave a Comment

Oblik nenamjenskog kredita koji se odobrava uz zalog nekretnine nazivamo hipotekarnim kreditom. Riječ je o gotovinskom kreditu s nekretninom u ulozi sekundarnog instrumenta osiguranja te potencijalan korisnik kredita treba zadovoljiti kriterije kreditne sposobnosti.

Kredit se odobrava do najviše 80,00% vrijednosti nekretnine, a najčešći omjeri kredita i hipoteke su 1:1,5 ili 1:2. Ugovaranjem hipoteke korisnik je povećao iznos kredita i produljio rok otplate.

Progreso upitnik za kredit

Članak detaljno obrađuje temu iz naslova. Ako ste samo u potrazi za najpovoljnijom kreditnom linijom i nemate vremena za čitanje, možete odmah ispuniti upitnik za kredit.

Idemo na upitnik!

Zalog i fiducija

Pojam hipoteka predstavlja založno pravo u gotovinskim i stambenim kreditima. Kod založnog prava, hipoteke, imovina klijenta daje se u zalog kreditnoj instituciji kao instrument osiguranja naplate, ali bez prijenosa vlasništva.

Fiducija podrazumijeva prijenos prava vlasništva na imovinu klijenta kreditnoj instituciji.

Založno pravo (hipoteka) i pravo vlasništva (fiducija) ostaju na snazi do konačne otplate kredita.

Visina kamatne stope

Hipotekarni kredit predstavlja nenamjenski kredit u kojem banka ne kontrolira namjenu korištenja plasiranih sredstava te ga iz tog razloga ubrajamo u rizičniju kategoriju kredita. Samim time kamatna stopa na hipotekarne kredite znatno je viša nego u slučaju stambenih kredita.

U Hrvatskoj se hipotekarni krediti uobičajeno odobravaju s valutnom klauzulom euro i uz  promjenjivu kamatnu stopu.

Visina kamatne stope ovisi o ugovorenom roku otplate kredita i statusu klijenta.

Prikaz kamatnih stopa hipotekarnih kredita ugovorenih na rok otplate 20 godina. Krediti su indeksirani valutnom klauzulom euro.

Banka 1 Banka 2 Banka 3
KLIJENTI 7,23% 7,39% 8,44%
NEKLIJENTI 8,03% 8,39% 8,99%

Prikaz kamatnih stopa hipotekarnih kredita ugovorenih na rok otplate 7 godina. Krediti su indeksirani valutnom klauzulom euro.

Banka 1 Banka 2 Banka 3
KLIJENTI 7,99% 7,73% 8,66%
NEKLIJENTI 8,65% 8,03% 9,21%

U kakvom su odnosu rizik i visina kamatne stope na kredit?

Kao i svako drugo poduzeće, kreditna institucija mora ostvarivati profit da bi opstala. Ovisno o strukturi i veličini poslovne banke (broj klijenata, količina depozita, kamatnjak na depozite stanovništva i sl.) minimalan kamatnjak potreban za  ostvarivanje dobiti banke na hipotekarnom kreditu iznosi od 2,4% do 2,7%.

Jesu li banke profiteri?

U svim poduzećima vrijede ista pravila: ako rastu rizici i troškovi proizvodnje, raste i cijena proizvoda za krajnjeg korisnika.

Primjer:

Želite li nositi cipelu od krokodilske kože, platit ćete cijenu izrade iste. Važno je primijetiti da cijena cipele od krokodilske kože nije jednaka u Australiji i Hrvatskoj.

U bankarstvu se također javljaju rizici koji formiraju konačnu cijenu proizvoda, odnosno visinu kamatne stope na kredite. Navedeno objašnjava zašto dobit predstavlja manji dio kamatne marže.

Kamatnjak na kredite u prvom je redu pod utjecajem iznosa kamatne stope na depozite i druge izvore novčanih sredstava za banke.

Primjer:

Svatko od nas trebao bi se zamisliti u ulozi banke. Bismo li sredstva iz kredita plasirali po istoj cijeni Hrvatu i Nijemcu. Najprije bismo morali usporediti kamatnjak na depozite građanima u Hrvatskoj i Njemačkoj. Kamatnjaci na kratkoročne depozite u eurima u Hrvatskoj iznose između 2,5% do 3,5%, dok u Njemačkoj iznose do 0,4%. Dakle, banke u Njemačkoj dolaze puno jeftinije do novca od hrvatskih banaka.

Usporedimo li stopu nezaposlenosti, visinu i rast primanja iz godine u godinu, rast cijena u odnosu na visinu primanja, pad tržišne vrijednosti založene nekretnine, stopu inflacije i druge realne parametre u Hrvatskoj i Njemačkoj, vjerojatno bismo radije posudili novce Nijemcu. A što je dovelo do toga, nekom drugom zgodom...

Rizici ugovaranja hipotekarnog kredita za građane

Želimo li povući paralelu između rizika banaka i građana, važno je primijetiti da banke ostvaruju sredstva koja plasiraju u kredite građana posuđivanjem novaca od drugih banaka, centralne banke, građana, poduzeća i sl.

Rizik promjene kamatne stope

Veće iznose gotovinskih kredita banke redovito plasiraju uz promjenjivi kamatnjak te prilikom ugovaranja hipotekarnog kredita građani preuzimaju rizik promjene kamatne stope.

Zbog rasta tržišnih kamatnjaka, mjesečni obroci otplate kredita mogu se nakon određenog vremena značajno povećati.

Valutni rizik

Hrvatski građani primanja ostvaruju u domaćoj valuti, kunama. S obzirom na to da se hipotekarni krediti ugovaraju uz valutnu klauzulu, u slučaju slabljenja domaće valute raste teret otplate kredita.

Rizik inflacije

Rast inflacije smanjuje realnu kupovnu moć prihoda kućanstva, ali neće smanjiti teret otplate kredita koji je indeksiran valutnom klauzulom.

Založni rizik

Tržišna vrijednost nekretnine koja služi kao instrument osiguranja naplate kredita može zabilježiti pad, ali iznos kredita ostaje isti.

Rizik ostvarivanja nedostatnih primanja

Za dobivanje hipotekarnog kredita dužnik je morao zadovoljiti kriterije kreditne sposobnosti, ponajprije visinom primanja dostatnom za redovitu otplatu kredita. Ovaj oblik gotovinskog kredita ugovara se i na rok otplate od 20 godina te su tijekom navedenog razdoblja moguće različite situacije izostanka ili smanjenja visine prihoda.

Kamatna stopa znatno veća od kamatnjaka na stambene kredite

Mogućnost ugovaranja duljeg roka otplate i većeg iznosa kredita (do 500.000,00 eura) povećava vjerojatnost nastupa situacije u kojoj korisnik kredita neće biti u mogućnosti izvršavati ugovorene mjesečne obveze.

Kašnjenje u otplati kredita uzrokuje dodatne troškove kao što je zatezna kamata.

Kod stambenog kredita banka kontrolira namjenu kredita te zahtijeva od klijenta da uredi, kupi, izgradi, adaptira ili opremi stambeni objekt, poslovni prostor i sl. Za pretpostaviti je da će korisnik kredita ulagati u nekretninu te banka ne očekuje znatniji pad njezine tržišne vrijednosti.

Korisnik hipotekarnog kredita novčana sredstva iz kredita može koristiti za zatvaranje, odnosno refinanciranje postojećih zaduženja, kupnju automobila, plaćanje fakulteta i sl., ali jednako ih tako može i proigrati. Ulaganje u nekretninu ili investiranje u drugi oblik imovine nije uvjetovano, samim time rizik banke raste.

Banka ne cilja vašu nekretninu

Građani posuđuju novac od banaka uz određene instrumente osiguranja naplate kredita. Uz primarne instrumente osiguranja kao što su Izjava korisnika kredita o suglasnosti zapljene primanja, Zadužnica, Mjenica i Administrativna zabrana, banka od klijenta zahtijeva dodatne, sekundarne instrumente osiguranja.

Neki od sekundarnih instrumenata osiguranja su založno pravo na nekretninu, polica osiguranja od osnovnih opasnosti (požara i nekih drugih opasnosti) za nekretninu na kojoj se zasniva hipoteka, polica osiguranja korisnika kredita od posljedica nesretnog slučaja, polica osiguranja u slučaju otkaza, polica životnog osiguranja, garantni polog, udjeli u investicijskim fondovima, jamac  i sl.

U slučaju neredovite otplate kredita, banka sama određuje kojim će redoslijedom aktivirati instrumente za naplatu kredita. Banka zarađuje na kamati koja se nalazi u mjesečnim obrocima otplate samog kredita te joj je cilj da redovita otplata traje što dulje.

U trenutku kad banka uzme zalog, nekretninu, otplata kamate prestaje.

Uvjeti realizacije hipotekarnog kredita

Potencijalan korisnik kredita koji je zadovoljio tražene uvjete kreditne sposobnosti, tijekom realizacije samog kredita dužan je podmiriti naknadu za obradu kreditnog zahtjeva, procjenu vrijednosti nekretnine, premiju sekundarnog instrumenta osiguranja naplate, premiju osiguranja nekretnine koja je u ulozi zaloga, javnobilježničke pristojbe, izdavanje zemljišnoknjižnog izvatka, provođenje založnog prava u korist banke, porez na promet nekretnina i slično.

 

Iznosi naknada za administrativne troškove obrade kredita :

 

Banka 1 Banka 2 Banka 3
KLIJENTI 1.200,00 1.900,00 HRK 2.600,00 HRK

 

Okvirni iznosi naknada za troškove procjene vrijednosti nekretnina:

 

  • STAN
POVRŠINA CIJENA S PDV U HRK
do 59,99 m² 1.230,00
od 60,00 do 99,99 m² 1.476,00
od 100,00 do 149,99 m² 1.722,00
preko 150,00 m² 1.968,00
  • KUĆA
POVRŠINA CIJENA S PDV U HRK
1 stambena etaža 1.845,00
2 stambene etaže 2.091,00
3 stambene etaže 2.337,00
svaka dodatna etaža + 246,00 HRK

Premija osiguranja nekretnine

Okvirni iznosi premije osiguranja nekretnine kreću se od 30,00 eura do 70,00 eura godišnje, ovisno o  pokriću rizika koje banke traže, o površini i načinu izgradnje nekretnine.

Osnovni rizici koji ugrožavaju materijalnu imovinu su: požar, udar groma, eksplozija, oluja, tuča, udar vlastitog motornog vozila u osigurani građevinski objekt, pad i udar zračne letjelice te manifestacije i demonstracije.

Na te osnovne rizike moguće je ugovoriti dopunska osiguranja od dodatnih opasnosti, uz povećanje premije. Dodatni rizici su izlijevanje vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, poplava i bujica, klizanja tla, potres, snježna lavina i sl.

Javnobilježničke pristojbe

Iznosi javnobilježničkih pristojbi ovise o broju sudionika (korisnik kredita, sudužnik, jamac i sl.) koji ugovaraju kredit, iznosu kredita te primarnim i sekundarnim instrumentima osiguranja kredita.

Kod hipotekarnog kredita solemnizacija najčešće iznosi od 775,00 kn do 900,00 kn plus PDV, a pristojba od 240,00 kn do 440,00 kn plus PDV.

Zemljišnoknjižni izvadak

Propisani izvadak iz zemljišne knjige izdaje zemljišnoknjižni odjel općinskog suda koji vodi zemljišnu knjigu za katastarsku općinu u kojoj se nalazi zemljišnoknjižna čestica za koju se traži izvadak.

Za dobivanje izvatka potrebno je znati broj čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena čestica/parcela.

Za izdavanje  izvatka plaća se pristojba u iznosu od 30,00 kuna.

Provođenje založnog prava u korist banke

Upis hipoteke u zemljišnu knjigu posljednji je korak prije isplate novčanih sredstava od strane  banke na račun korisnika kredita. Prije dolaska u gruntovnicu, korisnik kredita u banci dobiva odgovarajuće dokumente (prijedloge, ugovore i/li sporazume o hipoteci). Navedene dokumente potrebno je solemnizirati kod javnog bilježnika.

Solemnizirani prijedlog i ugovor predaju se zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog općinskog suda, koji mora donijeti rješenje o upisu hipoteke.

Ako je uz prijedlog priložen solemniziran ugovor o kreditu, ne plaća se sudska pristojba.

Rješenje i izvadak iz zemljišne knjige na kojem je upisana hipoteka kao teret potrebno je odnijeti u banku kako bi se plasirala sredstva iz kredita.

Iz ponude banaka izdvajamo

Banka 1 Banka 2
Maksimalni iznos kredita: 500000 150000
Rok otplate kredita: 20 godina 20 godina
Nominalna kamatna stopa: 8,66% , promjenjiva uz NRS 7,23%, promjenjiva uz EURIBOR
Efektivna kamatna stopa: 5,25% 7,52%
01:02,0 01:02,0 01:01,7
Naknada za obradu kredita: 1,0 %, max 2.600,00 kn 1.200,00 kn
Dodatni instrumenti osiguranja: Polica osiguranja nekretnine od požara, Polica osiguranja, osiguranje od posljedice nesretnog slučaja Polica osiguranja nekretnine od požara, Garantni depozit u iznosu od 10,00% glavnice kredita
Životno osiguranje: nema nema

Posljednjih se godina sve veći broj građana odlučuje zamijeniti veći broj obveza prema banci ili bankama (gotovinski kredit, minus na tekućem računu i dug na kreditnoj kartici) jedinstvenim kreditom.

Osim transparentnijeg pregleda obveza, jedan kredit podrazumijeva i niže troškove (plaća se jedna naknada za servisiranje kreditne partije, jedna kamata, jedan račun i sl.).

Klijenti koji žele realizirati kredit kojim bi zatvorili postojeće kreditne obveze (različitih namjena), a kao osiguranje mogu ponuditi zalog na nekretninu, u mogućnosti su realizirati veći iznos kredita na dulji rok otplate, uz nešto povoljniju kamatu.

Oslonite se na vrijednost nekretnine, realizirajte povoljniji kredit i odteretite mjesečni budžet.

Podijelite članak



Yetunde Kristina Škorić, Mag. Oec.
O autoru
Yetunde Kristina Škorić, Mag. Oec.

članica uprave i direktorica

Yetunde Kristina Škorić, Mag. Oec. rođena je 05.12.1987. godine.
Nakon završetka srednje ekonomske škole, 2006. godine upisuje Ekonomski fakultet u Osijeku, smjer financije... [Pročitajte više]

Ne preplaćujte svoje kredite!

Skuplji televizor ima bolju sliku. Skuplji kredit ima veću ratu i ništa više. S Progresom štedite prije svega novac i vrijeme. Ispunite Progreso upitnik za kredit.

Idemo na upitnik

Leave a Comment