Stambeni kredit za kupnju nekretnine - procedura u 7 koraka

Stambeni kredit za kupnju nekretnine – procedura u 7 koraka

Savjeti / Yetunde Kristina Škorić, Mag. Oec. / 12/04/2024 / 75 komentar

Riješiti stambeno pitanje važan je korak u životu. Pronalazak idealnog stana ili kuće na poželjnoj lokaciji, željena veličina i raspored prostorija te prihvatljiva cijena nekretnine temelj su odluke. Međutim, često je iznos raspoloživih sredstava ili mogućnost dobivanja kredita ključni faktor pri odabiru i kupnji nekretnine.

Kupnja nekretnine bez kredita danas je gotovo nemoguća, pa krenimo po stambeni kredit!
Nakon što se neko vrijeme ozbiljnije pozabaviš potragom za idealnim stambenim kreditom, shvatit ćeš da ovaj proces može biti dugotrajan, naporan i ponekad zbunjujući.

Ako kupnju nekretnine želiš financirati stambenim kreditom, sada je pravo vrijeme za to. Ponuda stambenih kredita nikada nije bila veća, a kamatne stope i dalje su povoljne.

Progreso upitnik za kredit

Članak detaljno obrađuje temu iz naslova. Ako ste samo u potrazi za najpovoljnijom kreditnom linijom i nemate vremena za čitanje, možete odmah ispuniti upitnik za kredit.

Idemo na upitnik!

Ukratko o stambenom kreditu

Stambeni kredit namjenski je kredit uz obvezno pravdanje korištenja sredstava kredita. Banka ti na raspolaganje stavlja odobreni iznos kredita uz uvid u namjenu i način trošenja sredstava odobrenog kredita.

Namjena stambenog kredita može biti:

  • kupnja nekretnine ili zemljišta
  • izgradnja i dovršenje nekretnine
  • dogradnja, nadogradnja, rekonstrukcija
  • adaptacija
  • refinanciranje postojećeg stambenog kredita
  • plaćanje kapare za kupnju nekretnine

Najčešće se stambeni krediti odobravaju uz upis hipoteke, odnosno založnog prava banke na nekretninu. Nekretnina na koju se upisuje zalog obično je stan ili kuća čija se kupnja financira iz stambenog kredita, ali to može biti i neka druga zamjenska nekretnina odgovarajuće vrijednosti.

Za stambene kredite u iznosu do 40.000 eura nije potrebno založno pravo na nekretnini.

Stambeni kredit predstavlja dugotrajnu kreditnu obvezu koja se može ugovoriti i na rok otplate do 30 godina. Danas se stambeni krediti u bankama ugovaraju uz fiksnu kamatnu stopu za cijeli rok otplate kredita.

Stambeni kredit za kupnju nekretnine predstavlja oblik namjenskog kredita gdje se novčana sredstva odobrenog kredita doznačuju na račun prodavatelja nekretnine. Ostale popratne troškove kredita (procjena, javni bilježnik, osiguranja, porez) uglavnom podmiruje kupac, odnosno korisnik kredita, sredstvima iz vlastitog džepa.

Za spomenute troškove moguće je i uvećati iznos stambenog kredita, najčešće do 10% dogovorene kupoprodajne cijene koja se plaća iz kredita.

Predugovorom je dogovoreno da će se kupoprodajna cijena, u visini 120.000 eura, isplatiti iz odobrenog kredita banke. Kupcu su potrebna dodatna sredstva za podmirenje različitih troškova pa je traženi iznos kredita 127.000 eura. Kod isplate kredita 120.000 eura isplaćuje se prodavatelju, a preostalih 7..000 eura na račun korisnika kredita.

Da bi banka mogla isplatiti dodatna sredstva za troškove, važno je da je procijenjena vrijednost nekretnine dostatna.

Odabir otplate u mjesečnim anuitetima ili ratama? Financiranje kredita dijelom iz vlastitoga učešća? Kraći ili dulji rok otplate?

Izbor poslovne banke i modela stambenog kredita, u velikoj je mjeri određen tvojom kreditnom sposobnošću.

Najprije valja zadovoljiti kriterije kreditne sposobnosti

Kreditna sposobnost određuje koliki maksimalni kredit možeš realizirati. Razumijevanje vlastite kreditne sposobnosti, kao i kreditne sposobnosti koju određuje financijska institucija, ključno je pri donošenju odluke o stambenom kreditu.

Vlastita kreditna sposobnost je osobna odluka koja mora biti temeljena na financijskom izračunu slobodnih primanja u osobnom budžetu. Kako je stambeni kredit kreditna obveza koja nerijetko traje dulje od 20 godina, tako je odluka o tome koliko mjesečno možeš izdvajati prvi  korak koji trebaš napraviti.

Kriterije financijske kreditne sposobnosti zadovoljavaš ako su tvoja redovita mjesečna primanja u iznosu sume buduće mjesečne obveze po kreditu (anuitet ili rata) i neopterećenih primanja za pokriće minimalnih životnih potreba.

neto plaća – socijalni minimum = anuitet ili rata

neto plaća = anuitet ili rata + socijalni minimum

Visina neopterećenih primanja potrebnih za osnovne životne potrebe ili kolokvijalno socijalni minimum obično je uvjetovan Ovršnim zakonom, ali ovisi i o poslovnoj politici pojedine banke.

Socijalni minimum prema Ovršnom zakonu je ¾ primanja ili 754 eur (za primanja veća od 1.005,32 eur). Dodatno, za veća primanja, banke određuju socijalne minimume i prema postotku maksimalne moguće zaduženosti npr. 50% primanja.

Ako visinom primanja zadovoljavaš potencijal budućeg korisnika kredita, banka će detaljnije ocijeniti tvoju kreditnu sposobnost. To podrazumijeva i provjeru urednosti izvršavanja postojećih obveza prema kreditnim institucijama, solventnosti poduzeća u kojem si zaposlen/a, status zaposlenja, duljinu radnog staža i dr.

Kada je u pitanju odobrenje kredita, postoji i starosna granica koju određuju banke. Korisnik kredita na konačni datum dospijeća otplate ne smije biti stariji od 75 godina.

Provjera nekretnine

Osim predmeta kupnje, nekretnina u stambenom kreditu predstavlja i instrument osiguranja kredita. S obzirom na to da su cijene nekretnina promjenjive, banke obično traže da procijenjena tržišna vrijednost nekretnina bude jednaka ili za određeni postotak veća od iznosa traženog kredita.

Minimalna vrijednost nekretnine mora biti jednaka iznosu kredita, omjer 1:1 ili mora biti 10% do 20% veća od iznosa traženog kredita, a to podrazumijeva  omjer 1:1,10 , odnosno omjer 1:1,20.

Koji omjer banka primjenjuje ovisi o bonitetu klijenta kao i o instrumentima osiguranja kredita.

Osim primjerene vrijednosti, nekretnina mora zadovoljiti i kriterije podobnosti upisa založnog prava banke u zemljišnoknjižni izvadak. Tu je prije svega legalnost nekretnine te uvjet da ne postoje zabilježbe koje ograničavaju upis založnog prava.

Nekretnina bi trebala imati akt za uporabu, odnosno potvrdu da isti nije potreban. Podobna nekretnina je etažirana ili je barem upisana u knjigu položenih ugovora te ima izrađen energetski certifikat.

Krećemo u realizaciju stambenog kredita!

Prije svega, detaljno i uz pomoć kreditnog posrednika prouči uvjete banaka; upoznaj se s visinom ugovorene ili nominalne kamatne stope, troškovima obrade kredita, instrumentima osiguranja kredita, visinom efektivne kamatne stope i dr.

Nakon temeljitog promišljanja i zajedničke usporedbe svih uvjeta na tržištu, odaberi financijskog partnera, adekvatan model kreditiranja i kreni u realizaciju stambenog kredita.

Stambeni kredit za kupnju nekretnine - procedura u 7 koraka

1. Potrebna dokumentacija

Potrebna dokumentacija kod zahtijevanja stambenog kredita podrazumijeva dokumentaciju za dokazivanje kreditne sposobnosti, dokumentaciju za dokazivanje namjene kredita te dokumentaciju nekretnine.

Dokumentacija za dokazivanje kreditne sposobnosti određena je vrstom primanja koje ostvaruješ, oblikom poduzeća tvog poslodavca, statusom zaposlenja i dr.

Osnovnu dokumentaciju čine osobni dokumenti, ovjerene platne liste, odresci od mirovine, ugovori o radu na određeno vrijeme, JOPPD obrasci, potvrda poslodavca o zaposlenju i dr.

Predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine predstavlja dokument u kojem je kao kupac naznačen tražitelj kredita, a time i sredstvo kojim se dokazuje namjena traženog kredita.

Prilikom predavanja zahtjeva za realizaciju kredita nije potreban ovjereni potpis prodavatelja na predugovoru. Obvezna je ovjera potpisa na ugovoru o kupoprodaji koji se sklapa prije same isplate kredita.

Potrebno je banci dostaviti osnovne dokumente prodavatelja nekretnine i dokaz prodavatelja o vlasništvu nekretnine, odnosno originalan izvadak iz zemljišnih knjiga, koji ne smije biti stariji od 30 dana. Prilaže se obično i dokaz o legalnosti nekretnine te kopija energetskog certifikata.

2. Bančina procjena tržišne vrijednosti nekretnine

Nakon predaje Zahtjeva za kredit i ostale tražene dokumentacije, banka ocjenjuje tvoju kreditnu sposobnost, kao i podobnost željene nekretnine za upis založnog prava.

Sljedeći je korak procjena tržišne vrijednosti nekretnine na osnovi koje će se po potrebi korigirati konačan iznos stambenog kredita ili povećati traženi instrumenti osiguranja.

Ovo može biti prvi veći trošak, jer trebaš platiti izvid odnosno izradu procjene vrijednosti nekretnine, koja ovisi o vrsti, kvadraturi i lokaciji nekretnine.

Okvirno, troškovi procjene nekretnine iznose od 200€ do 400€. Cijena procjene ovisi o veličini i vrsti nekretnine koja se procjenjuje.

U nekim kreditnim linijama, procjena nekretnina može biti i besplatna.

3. Banka je odobrila kredit

Tražena dokumentacija je predana u banku i odabran je željeni model stambenog kredita. Tržišna vrijednost nekretnine zadovoljava kriterije traženog iznosa kredita, baš kao i tvoja kreditna sposobnost.

Slijedi obrada kreditnog zahtjeva od strane djelatnika zaposlenog u banci te slanje zahtjeva na odobrenje.

Po primitku odluke o odobrenju stambenog kredita, potrebno je pripremiti kupoprodajni ugovor (ako je ranije dostavljen samo predugovor). On se i ovjerava kod javnog bilježnika.

Pravna služba banke priprema ugovornu dokumentaciju i dokumentaciju potrebnu za upis hipoteke.

Tako pripremljenu dokumentaciju potpisuju svi sudionici u kreditu, prije svega korisnik kredita i vlasnik nekretnine/prodavatelj, odnosno za banku založni dužnik, koji svojim potpisom dozvoljava upis hipoteke.

U trećem koraku nailaziš na drugi trošak koji trebaš podmiriti vlastitim novčanim sredstvima, a to je solemnizacija ugovora o kreditu prema tarifama javnog bilježnika.

Troškovi javnobilježničke ovjere ovise o iznosu stambenog kredita, broju sudionika u kreditu (korisnik kredita, sudužnik, sudionik i dr.) te instrumentima osiguranja kredita (izjava o suglasnosti zapljene primanja, zadužnica, hipoteka i dr.).

U prosjeku troškovi javnog bilježnika iznose od 400€ do 700€.

4. Instrumenti osiguranja nekretnine i kredita

Prema modelu odobrenog stambenog kredita pripremaju se instrumenti osiguranja nekretnine te dodatni instrumenti osiguranja kredita.  Instrumente osiguranja, korisnik kredita je dužan uplatiti prije same isplate kredita, iz vlastitih sredstava.

Kako bi zaštitila nekretninu na koje polaže založno pravo, banka od korisnika kredita zahtijeva osiguranje nekretnine od osnovnih rizika za cijelo vrijeme otplate kredita.

Osnovni rizici koji ugrožavaju nekretninu su požar, udar groma, eksplozija, oluja, tuča, udar motornog vozila u građevinski objekt, pad i udar zračne letjelice te manifestacije i demonstracije.

Premija osiguranja nekretnine ovisi o  pokriću rizika koji pojedina banka traži, o površini, načinu izgradnje i lokaciji nekretnine te odabiru osiguravajuće kuće. Uobičajeno premija osiguranja stana iznosi oko 50€ godišnje, a za kuću oko 150€ godišnje.

Osim osiguranja nekretnine često je potrebno osigurati i korisnika kredita, prema modelu odobrenog kredita koji prije svega ovisi o omjeru iznosa traženog kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine.

Najčešće je riječ o osiguranju korisnika kredita u slučaju nezgode, gdje u slučaju smrti ili trajnog invaliditeta koji su posljedica nezgode osiguravajuća kuća namiruje banci preostali iznos kredita.

Premija osiguranja u slučaju nezgode uplaćuje se godišnje za trajanja otplate kredita. Uplaćena sredstva su nepovratna, a ovise o iznosu kredita i godinama korisnika, odnosno osiguranika.

Prosječno, premija osiguranja iznosi od 40€ do 150€ godišnje.

U posljednje vrijeme, čest instrument osiguranja stambenih kredita je i osiguranje otplate kredita. Kod ove vrste osiguranja, određeni iznos preostale glavnice je u pokriću u slučaju smrti ili trajnog invaliditeta korisnika kredita. U slučaju otkaza ili bolovanja osiguravatelj na određeno vrijeme preuzima na sebe mjesečnu otplatu kredita.

Osiguranje otplate kredita ili tzv. CPI (Credit Protection Insurance) uplaćuje se najčešće godišnje ili mjesečno uz anuitet ili ratu kredita.

Premije osiguranja (nekretnine i korisnika kredita) nisu dio anuiteta/rate te predstavljaju dodatan trošak koji korisnik kredita plaća godišnje ili mjesečno.

Iako iznosom pozamašna, uplaćena sredstva nisu uvijek povratna. Visina premije prije svega ovisi o banci, odnosno odabranom modelu kredita te partnerskoj osiguravajućoj kući.

U banci A, na iznos kredita od 120.000 eur, godišnja premija osiguranja otplate kredita iznosi 369,60 eur.

U banci B, premija se plaća mjesečno. Na iznos kredita od 120.000 eur i rok otplate 20 godina, mjesečna premija osiguranja otplate kredita iznosi 32,88 eur.

Zatim, po zastupljenosti u bankama, kao instrumenti osiguranja slijede mješovita osiguranja života, kada je u slučaju smrti i trajnog invaliditeta pokriven određeni iznos kredita.
Mješovito životno osiguranje se uplaćuje svake godine za trajanja kredita. Uplaćena sredstva su povratna, a visina premije ovisi o osiguranom iznosu  kredita te godinama i zdravlju samog korisnika.

U prosjeku, premije mješovitog životnog osiguranja u svrhu osiguranja stambenog kredita iznose od 400€ do 700€ godišnje.

Neovisno o vrsti osiguranja za koju se u dogovoru s bankom odlučiš,  osiguranje je potrebno vinkulirati u korist banke. Vinkulacijom police osiguranja (života, nezgode, CPI-a ili nekretnine) ustupaš pravo na isplatu  osigurane  svote u korist banke.

5. Gruntovnica

Nakon što s bankom sklopiš Ugovor o stambenom kreditu, javni bilježnik će prijedlog za upis hipoteke poslati prema gruntovnici.

Kada gruntovnica obavi upis hipoteke, dobit ćeš novi vlasnički list koji je potrebno dostaviti u banku.

6. Isplata stambenog kredita na račun prodavatelja nekretnine

Djelatnik u banci u posljednjem koraku preuzima instrumente osiguranja, ugovore o kreditu, ovjereni ugovor o kupoprodaji i dokumentaciju iz gruntovnice te najavljuje isplatu kredita za određeni datum.

Isplata kredita se vrši sukladno ugovoru o kupoprodaji, ali datum isplate određuje sam korisnik kredita.  Na taj način, možeš smanjiti troškove interkalarne kamate.

Intekalarna kamata je dio redovne kamate koja se plaća na iznos kredita za razdoblje od dana isplate kredita do dana knjiženja prvoga mjesečnog anuiteta.

Maksimalan iznos interkalarne kamate nešto je manji od iznosa ugovorenoga mjesečnog anuiteta/rate. Dakle, visina interkalarne kamate ovisi o datumu isplate i iznosu samog kredita. Isplaćuje se iz vlastitih sredstava korisnika kredita, a može predstavljati poveći iznos.

Proces realizacije stambenog kredita završio je isplatom kredita na račun prodavatelja.

7. Tabularna izjava

Korisnici kredita sigurno žele status kupca nekretnine promijeniti u status vlasnika nekretnine.

Za uknjižiti pravo vlasništva u zemljišne knjige, trebat će ti tabularna isprava.  Isprava predstavlja ovjerenu izjavu kojom prodavatelj dozvoljava prijenos vlasništva kupcu te ga ovlašćuje da ishodi uknjižbu prava vlasništva u svoju korist i u svoje ime.

Prijedlog za upis vlasništva podnosi se elektronskim putem kod javnog bilježnika ili odvjetnika, osobno ili putem pošte.

I  sada si službeni vlasnik nekretnine 🙂

Stambeni kredit za kupnju nekretnine - procedura u 7 koraka

I za kraj…

Preostaje još platiti porez na promet nekretnina. Rok za  plaćanje poreza na promet nekretnina u iznosu od 3% na procijenjenu tržišnu vrijednost nekretnine iznosi mjesec dana.

Ne zaboravi, zamršenu proceduru realizacije stambenog kredita, mogu ti pojednostaviti uhodani kreditni posrednici Progreso grupe. Jednostavno, bez stresa i potpuno besplatno.

Potrebno je naoružati se strpljenjem i minimalno 1.000,00 eura vlastitih sredstava (za troškove procjene, solemnizacije i sl.), ali cijeli mukotrpan postupak brzo ćeš zaboraviti jednom kada se tvoje ime nađe na vlasničkom listu, a ključ nekretnine u tvojoj ruci.■

Ne preplaćujte svoje kredite!

Skuplji televizor ima bolju sliku. Skuplji kredit ima veću ratu i ništa više. S Progresom štedite prije svega novac i vrijeme. Ispunite Progreso upitnik za kredit.

Idemo na upitnik

Podijelite članak



Yetunde Kristina Škorić, Mag. Oec.

O autoru
Yetunde Kristina Škorić, Mag. Oec.

članica uprave i direktorica

Yetunde Kristina Škorić, Mag. Oec. rođena je 05.12.1987. godine.
Nakon završetka srednje ekonomske škole, 2006. godine upisuje Ekonomski fakultet u Osijeku, smjer financije... [Pročitajte više]

Komentari

  1. Pozdrav,

    suprug ima plaću oko1600, a ja oko 1500 eura, nemamo kredita te već posjedujemo jednu nekretninu. Zanima me koliki iznos za stambeni kredit možemo dobiti na rok otplate od 22 godine (potrebno nam je 190.000 eura).

    Unaprijed hvala!

  2. Poštovana,
    ljubazno Vas molim nekoliko informacija vezano za stambene kredite bez hipoteke. Koliki je maksimalni iznos moguće dobiti, na koliko godina te koja je dokumentacija potrebna? Je li za navedene troškove potrebno dostavljati račune i sl.
    Unaprijed hvala.

    1. Author

      Poštovana,

      stambeni krediti bez hipoteke odobravaju se do 40.000 eur. Rok otplate, ovisno o namjeni, može ići i do 15 godina. Potrebno je dostaviti dokumentaciju za dokazivanje kreditne sposobnosti i dokumentaciju za dokazivanje namjene kredite (predugovor, troškovnik, predračuni i sl.).
      Iznos kredita isplaćuje se ovisno o namjeni: na račun prodavatelja, po predračunima/računima ili dijelom na račun korisnika kredita.

      Lijep pozdrav

  3. Poštovana,
    pronašli smo stan i imamo ušteđeno dosta novaca, fali nam jos 50.000€.
    Dio bi platili vlasniku u gotovini, a dio kreditom. Jeli moguce da mi se isplati kredit manji od procjenje nekretnine (još nije procjenjena, no računamo na oko 100.000 €)
    Hvala

      1. Poštovanje,
        Imam nenamjenski kredit na 10 godina u iznosu 40 000eura ( rata kredita iznosi 450eur), zaposlen sam na neodređeno i neto plaća od 1400 eura , dali imam pravo na stambeni kredit i u kojem iznosu?

  4. Pozdrav!

    Ja imam placu 1200+ prijevoz 60 eura, a decko 1000e. Decko ima na sebi kredit za auto kojeg je ostalo jos 3598e u 3 godine.

    Zanima me koliko ja mogu dobiti za stambeni kredit (nebitno na koliko godina) te do kojeg on iznosa moze maksimalno biti jamac s obzirom da ima kredit za auto na sebi? Prosle godine nam je receno da je na svoju placu mogu dobiti 117 000e sama, no s promjenom ovrsnog zakona vjerujem da su se stvari promjenile.

    Potrebno nam je skupiti 150 000eura jer dio imamo ustedeno.

    1. Author

      Poštovana,

      prema navedenim podacima, kreditno ste sposobni za 150.000 eur (imate mogućnosti i za više) s rokom otplate na 30 godina. Ovo je izračunato na način da u kredit idete zajedno kao dužnik i sudužnik.

      Za detaljnije izračune i informacije, pozivam Vas da popunite naš kreditni upitnik.

      Lijep pozdrav

  5. Poštovani,
    zanima me samo informacija vezana za sudužnika na stambenom kreditu.
    Da li je moguće mijenjati sudužnika?
    Primjer, prvih godinu dana mi ‘marko’ bude sudužnik, a nakon ‘matija’ za nadalje.

    Hvala unaprijed na odgovoru.

    1. Author

      Poštovana,

      ako novi sudužnik zadovoljava kreditnu sposobnost za kredit, sudužnika je moguće promijeniti (uz uvjet da to banka prihvaća). Banka će napraviti provjeru novog sudužnika i u slučaju da je isti prihvatljiv, napravit će se aneks ugovora o kreditu.

      Lijep pozdrav

  6. Poštovani,
    sestra i ja bi zajedno kupili stan ukupne kvadrature 160 m2 koji bi naknadno adaptirali tako da se pola stana iznajmljuje (već su dva ulaza) Do kupnje nam nedostaje 240000 eura. Stan je procijenjen na 450000 eura. Zanima me koliku visinu plaće trebamo imati za tu svotu?
    Hvala

    1. Author

      Poštovani,

      mjesečna obveza za 240.000 eur uz rok otplate na 30 godina (otplata u anuiteima) iznosi 1.000 – 1.015 eur.

      Postoje različite kombinacije o visini primanja pa bi bilo najbolje da nam dostavite Vaše visina plaća kako bi utvrdili imate li dovoljno kreditne sposobnosti.

      Podatke potrebne za izračun kreditne sposobnosti možete ostaviti putem našeg kreditnog upitnika.

      Lijep pozdrav

  7. Poštovanje,

    imam pitanje u vezi predugovora.
    Kod kupoprodaje nekretnine između privatnih subjekata, tko je dužan sastaviti predugovor? Kako bi se stranke zaštitile, treba li taj predugovor biti ovjeren kod javnog bilježnika (u slučaju njegova kršenja od strane prodavatelja da se sredstva koja predstavljaju kaparu mogu bez komplikacija povratiti) ?

    Srdačan pozdrav

    1. Author

      Poštovani,

      predugovor može sastaviti prodavatelj, kupac ili neka treća osoba (pravnik, agent za nekretnine, kreditni posrednik…) – ovisno o dogovoru. Tko god da ga sastavlja, prodavatelj i kupac trebali bi pregledati stavke predugovora te se dogovoriti oko eventualnih izmjena.

      Predugovor se ne mora ovjeravati kod javnog bilježnika, ali i može. Ovjereni predugovor svakako pruža više zaštite objema stranama.

      Ako trebate pomoć pri ishođenju kredita i pripremi kreditne dokumentacije, javite nam se.

      Lijep pozdrav

  8. Poštovani,
    kao prodavatelj nekretnine urednog vlasništva, bez ikakvog tereta nemalo smo ostali iznenađeni činjenicom da bismo trebali dozvoliti upis tereta na svoju nekretninu prije isplate i jednog ” novčića” nakon čega slijedi još čitav niz koraka u realizaciji kredita pa tek potom ugovaranja datuma isplate koji može birati tko? Kupac. Proučivši cijeli proces, svi sudionici du se višestruko zaštitili, a apsolutno nikakve zaštite nema za prodavatelja. Što ako nešto pođe po zlu u međuvremenu koje podosta traje. Tko nam jamči skidanje tereta ako ne dođe do isplate? Koje sredstvo osiguranja nam jamči povrat vlasništva bez tereta? Kako se zaštititi?
    Unaprijed hvala! Sandra

    1. Author

      Poštovana,

      ovo je uobičajena procedura koja se primjenjuje svim kreditima za kupnju nekretnine uz založno pravo.

      Vi kao prodavatelj, odnosno založni dužnik, potpisujete ugovor o kupoprodaji kao i ostalu ugovornu dokumentaciju kredita. To se sve obvezno ovjerava kod javnog bilježnika.
      Ugovorna dokumentacija obvezuje banku, da nakon što stavi hipoteku na nekretninu, isplati dogovorenu kupoprodajnu cijenu. Dakle, banka je obvezna to napraviti temeljem ugovora koji ste ovjerili kod javnog bilježnika.

      S druge strane, kupac ne može upisati vlasništvo na nekretnini sve dok mu Vi, kao prodavatelj, ne uručite tabularnu izjavu ovjerenu kod javnog bilježnika. Njome izjavljujete da ste u cijelosti primili iznos kupoprodajne cijene te da dozvoljavate upis vlasništva.

      Lijep pozdrav

  9. Dobar dan,
    zivim u Svicarskoj vec 32 godine i nemam hrvatsko drzljavanstvo.
    Zelim kupit nekretninu na moru.
    Jeli moguce kao Svicarski/Bosanski gradjanin dobit stambeni kredit i jeli velika razlika kamate? Ili moram pokusvat da dobijem Hrvatsko drzljavanstvo?

  10. Postovana,

    na mojem zk ulozku je upisano 12 cestica sada prodajem jednu cesticu sa nekretninom a kupac dize kod PBZ banke i APNa hipoteku. PBZ banka trazi od mene kao prodavatelja da unaprijed odvojim cesticu sa zk ulozka jer oni rade hipoteku na zemljisnoknjizni ulozak a ne posebno na cesticu i kazu kupcu da ce hipoteka obuhvatiti sve moje cestice!?
    Meni to nije jasno jer ako ja prodajem jednu cesticu smatram da u tom postupku automatizmom zk odjel izraduje novi zk ulozak za kupca na kojem mu je navedena cestica koju je kupio i ta cestica se skida sa mojeg zk. ulozka. Oni uporno tvrde da ja to moram sprovest, posto ja zivim u inozemstvu to je za mene malo teze izvedivo a smatram da i nije potrebno.
    Molim Vas za Vase cjenjeno misljenje i povratnu informaciju, u naprijed hvala!

    1. Author

      Poštovana,

      svakako se radi otpis čestica na koje ne ide upis. To je moguće napraviti prije kredita, ali i po odobrenju kredita.

      Budući da nismo uključeni u cijeli kreditni zahtjev, predlažem da kontaktirate bankara koji odrađuje ovaj kredit kako bi Vam dao detaljne informacije.

      Lijep pozdrav

  11. Poštovani, kćer bi kupila stan preko Apeena. Pošto je stan velik, 100 kvadrata i ne može dobiti toliki kredit, suprug i ja bi kupili dio stana. Da li stan mora biti etažiran ili možemo kupiti u suvlasništvu. Mi bi svoj dio stana kupili gotovinom. Lp

  12. Poštovani,

    konkretno me zanima može li se kroz stambeni kredit uz subvenciju APNa kupiti kuća koja je u vlasništvu obiteljski povezane osobe? Naime, živim u kući od roditelja koji ne žive na navedenoj adresi i želio bih ocu isplatiti kuću u cijelosti. Mogu li to odraditi kroz subvencioniani kredit. Bez subvencije APNa znam da mogu.
    Hvala

  13. Postovana,
    dali je moguce dobiti kredit za kupnju Apartmana ili Kuce za odmoru HR?Zaposlen sam u CH,potrban mi je iznos od 100000.00Eura na odplatu od 60.mjececi.

    Srdacan pozdrav

  14. Postovana,
    Imam namjeru uzeti hipoteku 50-60.000 Eura na kucu u ZG koja vrijedi cca. 250.000 eura.
    Dva pitanja – prvo, mogu li sa 60 godina, uzeti kredit na 10 godina, i drugo, sa obzirom da je iznos kredita samo cca. 20%, moram li svejedno dokazivati kreditnu sposobnost? Pitam jer sam dvojni drzavljan, i posao koji radim je placen u drugoj drzavi, gdje placam i porez na tu placu, a i nakon 65 cu imati i mirovinu. U RH nemam primanja.
    Hvala i LP.

    1. Author

      Poštovani,

      Vi biste željeli uzeti kredit za kupnju te nekretnine ili nenamjenski kredit gdje bi nekretnina bila osiguranje?

      Što se tiče roka otplate, imate mogućnosti uzeti kredit do 70 godine života. Bez obzira što nekretnina vrijedi puno više od onoga što tražite, dokazivanje kreditne sposobnosti je obavezno.

      Budući da imate primanja u inozemstvu, ovisno o vrsti kredita kojeg tražite, banka može tražiti i dodatne instrumente osiguranja (prebacivanje plaće u Hrvatsku, sudužnik i sl.).

      Predlažem da se čujemo i putem maila/telefona za dodatne podatke i informacije oko mogućnosti realiizacije kredita.

      Lijep pozdrav

  15. Poštovani,
    Zanima me da li pri kupnji rabljenog stana ili kuće na kredit banke daju kredit u punom iznosu cijene nekretnine ili se može dobiti samo određeni postotak koji banka procijeni.

    1. Author

      Poštovana,

      banke odobravaju kredit najčešće u visini od 80%-100% procijenjene vrijednosti nekretnine. Ako je primjerice procjena 100.000 eura, moći ćete realizirati kredit u iznosu od 80.000 – 100.0000 eura.

      Lijep pozdrav

  16. Poštovani,
    nekretnina ima založno pravo banke za stambeni kredit u iznosu 400 000 kuna kojim sam kupio 2/3 nekretnine od jednog suvlasnika. Sad bih podigao dodatni stambeni kredit za otkupiti preostalih 1/3 nekretnine od drugog suvlasnika za 200 000 kuna uz upis dodatnog založnog prava na istu nekretninu. Da li je to moguće i mora li to biti u istoj banci ili može i u nekoj drugoj? Nekretnina je procjenjena na 700 000 kuna.

    1. Author

      Poštovani,

      otkup preostalog dijela vlasništva obično nije prepreka za realizaciju. Iznos kredita koji Vam je potreban, možda se može realizirati i bez dodatnog zaloga na nekretnini.

      Ako se kredit radi s zalogom nekretnine, onda je uobičajeno da kreditor bude ista banka. Ali ako je riječ o kreditu bez zaloga nekretnine, moguće da može biti i druga banka.

      Možemo napraviti dodatne provjere i dati Vam točnije informacije. Pozivam Vam da popunite naš kreditni upitnik i ostavite nam potrebne podatke za provjeru.

      Lijep pozdrav

  17. Poštovani,

    Zanima me da li banke imaju rok za odobrenje kredite? Što ako obrada stambenog kredita nije gotova do isteka predugovora?

    Zrinka

    1. Author

      Poštovana,

      rok za odobrenje kredita nije unaprijed definiran jer ovisi o brojnim faktorima na koje ponekad nije moguće utjecati.
      Ako obrada kredita nije gotova do isteka predugovora, svakako porazgovarajte s prodavatelj kako bi Vas i dalje čekao. Po potrebi možete sastaviti aneks predugovora.

      Lijep pozdrav

  18. Možete mi reci kad mogu dignut kredit za kupnju stana tj kad banka dava novce investitoru ako je zgrada u fazi gradnje i trebala bi bit gotova na ljeto?

    1. Author

      Poštovani,

      u nekim slučajevima moguće je realizirati kredit i u fazi izgradnje zgrade. Financiranje kupnje takve nekrentine ovisi o stupnju izgrađenosti, lokaciji i investitoru.
      Kako bi Vam mogli dati detaljnije podatke o mogućnsoti realizacije kredita, pozivam Vas da nam ostavite dodatne informacije o Vašoj kreditnoj sposobnosti te željenoj nekretnini. Podatke možete ostaviti putem našeg kreditnog upitnika.

      Srdačan pozdrav

  19. ZIvim u Australiji I imama udio stana sa bratom koji pokusavamo prodati, sada je vec kupac dosao sa predugovorom I ceka odgovor od banke. odjednom se epojavio problem, ja imam dva prezimena I nanekim papirima I dokumentima su prezimna povezana sa crticom, a na drugima nisu, uz to kako zivim ovdje vec 24 godine nemam Hrvatsku osobnu iskaznicu, ali nemam ni putovnice. Ovdje se vozacka koristi kao glavni dokumenat za dokazivanje identiteta I uvazavaju se dokumenti koji donose poene, kao zdravstvena karta ili racuni sa imenom osobe. Sto mi mozete savjetovati kako da premostimo ovaj problem?

    1. Author

      Poštovana,

      nažalost, budući da nismo upućeni u to u kojoj banci se realizira kredit, nažalost, ne možemo Vam reći na koji način bi mogli riješiti trenutnu situaciju.

      Neka kupac s bankarom pokuša utvrditi postupak za rješavanje ovog problema.

      Lijep pozdrav

  20. Poštovani,

    Planiram sa stambenim kreditom kupiti staru kuću izgrađenu prije 1968.g. Prodavatelj ima ovjereno uvjerenje da je kuća izgrađena prije 1968.g. i upisana je u zemljišne knjige i katastar sa napomenom da nije priložena uporabna dozvola. Moje pitanje glasi da li će banka za navedenu kuću tražiti vađenje uporabne dozvole i da li za takvu nekretninu treba vaditi energetski certifikat? hvala LP

    1. Author

      Poštovani,

      potrebna dokumentacija razlikuje se od banke do banke. U nekim bankama uporabna dozvola će biti obvezna, dok u drugima ne.

      Rado ćemo Vam pomoći pri pronalasku najpovoljnije opcije za realizaciju stambenog kredita te ćemo Vas uputiti koja dokumentacija je potrebna.

      U slučaju da ste zainteresirani, pozivam Vas da popunite naš kreditni upitnik.

      Srdačan pozdrav

  21. ako osoba XY kupi stan stambenim kreditom npr za svoju kćer, upisuje li svoje ime na stan nakon tabularne izjave, pa onda prepisuje kćeri ili može odmah na kćer?

    1. Author

      Poštovani,

      osoba koja kupuje nekretninu trebala bi biti i vlasnik te nekretnine. Naknadnim ugovorom to možete prebaciti na drugu osobu.

      Srdačan pozdrav

  22. Podigla bih adaptacijski kredit u Zagrebackoj banci za renoviranje kuce, ali kuca je na suprugovo ime, pa me zanima dali ce to utjecati na odobrenje kredita. Ostale uvijete zadovoljavam. Unaprijed Hvala

    1. Author

      Poštovana,

      svaka banka ima svoje procedure odobravanja kredita. Najbolje da provjerite s bankom gdje ste već predali zahtjev za kredit.

      U sluačju da Vam je potrebna pomoć oko realizacije kredita, pozivam Vas da popunite naš kreditni upitnik i ostavite nam potrebne podatke.

      Srdačan pozdrav

  23. Postovani, uzeli bi stambeni kredit u PBZ za izgradnju montazne kuce. Jedan od uvijeta je zamjenska nekretnina . Zalozili bi kucu roditelja, medjutim oni su prosle godine nesto legalizirali al nije se nista ucrtalo a neke pomocne prostorije i garazu nisu legalizirali jer je zele jednog dana srusiti..zanima me dal bi ti nelegalizirani objekti stvarali probleme procjenitelju i nebi nista mogli rijesiti ili bi procjenili samo ono sta je legalizirano i ucrtano u gruntovnicu? Svaka informacija dobro dosla..
    Lp

    1. Author

      Poštovana,

      obično procjenitelji u obzir uzimaju samo onaj legalni dio nekretnine. Uvjet je da nelegalni dio nekretnine nije direktno povezan s legalnim dijelom.

      No, svakako porazgovarajte s procjeniteljem. Ako naiđete na problem, slobodno nam se javite. Možemo napraviti provjere Vaših kreditnih mogućnosti bez zaloga zamjenske nekretnine.

      Srdačan pozdrav

  24. Postovani,
    u procesu sam prodaje nekretnine . Kuca nije potpuno zavrsena. Zatvorena je, ima vrata i prozore i fasadu.
    Kupac je zatrazio kredit u PBZ. Nakon dostave svih trazenih dokumentata, dokaza o valnistvu, napravljene procjene nekretnine, banka trazi jos povrh svega uporabnu dozvolu za objekt.
    Uporabnu dozvolu ne mogu ishoditi jer kuca nije zavrsena, te kao takva ne udovoljava uvjetima za izdavanje uporabne dozvole. Napominjem da je kuca gradjena na osnovu gradjevinske dokumentacije i valjane gradjevinske dozvole.
    Lijepo vas molim za savjet, kako rijesiti ovu situaciju.

    Srdacan pozdrav

    Zeljka

    1. Author

      Poštovana,

      čest je slučaj da banka traži uporabnu dozvolu za nekretninu koja će biti predmetom zaloga. Kada kupac nije u mogućnosti do dostaviti, kredit se ne može odobriti prema traženim uvjetima.

      No, možda bi postojale opcije realizacije kredita gdje nije potrebno dostaviti uporabnu dozvolu. Svakako bi morali provjeriti detaljniju dokumentaciju.

      Predlažem da Vašem kupcu savjetujete da popuni naš kreditni upitnik i ostavi nam potrebne podatke kako bi utvrdili njegove uvjete za kredit.

      Srdačan pozdrav

    2. Imali rizika za prodavatelja nekretnine da mu banka ne isplati novac nakon stavljene hipoteke?

      1. Author

        Poštovana,

        ovo je pravni posao gdje su sve obveze svih strana (prodavatelj-kupac-banka) definirane različitim ugovorima. Svaki od tih ugovora se ovjerava kod javnog bilježnika. U slučaju da iz bilo kojeg razloga ne dođe do isplate kredita na račun prodavatelja, banka bi trebala povući teret s nekretnine.

        Lijep pozdrav

  25. Dobar dan.
    Nakon upisa hipoteke na nekretninu i isplate kredita banka traži naknadno usklađivanje knjiga pošto nije upisano u katastru samo stubište, sa rokom od godinu dana… Da li imaju pravo naknadno to tražiti i što se može desiti ako ja to ne ispoštujem?
    Hvala

    1. Author

      Poštovani,

      nažalost, ne možemo Vam sa sigurnošću odgovoriti ima li banka mogućnost ovo Vas naknadno tražiti. Sve ovisi o banci i uvjetima po kojim Vam je kredit odobren. Najbolje bi bilo da provjerite u samoj banci.

      Srdačan pozdrav

  26. Pozdrav,
    U procesu smo kupnje stana na kredit u PBZ-u. U vise navrata smo odlazili u poslovnice PBZ-a gdje smo od raznih djelatnika dobili razlicite informacije i trazili su nas razne dokumente.
    Zadnje sto nas je djelatnica trazila je ugovor o kuporodaji nekretnine sto smo i potpisali sa prodavateljem i ovjerili kod javnog biljeznika. Kad smo ponovno dosli u poslovnicu rekli su da im ne treba kupoprodajni ugovor jer nije jos niti napravljena procjena.
    Danas su poslalo zahtjev za procjenu nekretnine ali opet nismo podnjeli zhtijev za kredit.
    Mene sada zanima kada se potpisuje kupoprodajni ugovor kod kupnje nekretnine na kredit? Sto to sada znaci za nas ako smo prerano potpisali kupoprodajni ugovor? Te koji je razumni vremenski rok za procjenu nekretnine i obradu kreditnog zahtjeva?
    Danas au poslali zahtjev za procjenu nekretnine

    1. Author

      Poštovani,

      kupoprodajni ugovor se obično potpisuje tek po realizaciji kredita. Potpisivanjem kupoprodajnog ugovora, nastaje obveza poreza na promet nekretnina. Postoji mogućnost da prije realizacije kredita dobijete obvezu za plaćenjem poreza. Nažalost, ne možemo komentirati rokove izrade procjene i obrade kreditnog zahtjeva. Rokovi ovise o puno faktora, često onih na koje banka nema direktan utjecaj.

      Nadam se da će Vaš zahtjev biti čim prije riješen. Ako ne uspijete realizirati željeni kredit, slobodno nam se javite.

      Srdačan pozdrav

  27. pozdrav…moje pitanje glasi ovako bila sam u svim bankama jer zelim kupit stan odabrala sam pbz banku…nasla stan odnijela vlasnicki list predugovor dala izjavu poslodavca i tri platne liste…podnijela zahtjev za procjenitelja dobila i procjenu banke…sluzbenica minje rekla da sam kreditno sposobna za taj iznos i sve je bilo kao u snu…al desilo se da sam to predala u 12 mj.da bi mi sad zvali iz banke i rekli da nisam kreditno sposobna jer se promjenio zakon tako da mi je propala i kapara i sve…razocarana sam u sve u banku u zakon u drzavu dali mogu ista poduzeti napravit ili jednostavno pokusat zaboravit

    1. Author

      Poštovana,

      prema novim odlukama, izračun kreditne sposobnosti je promijenjen u svim bankama. I dalje se razlikuje od banke do banke pa Vam predlažem da popunite naš kreditni upitnik i ostavite nam podatke potrebne za provjere.

      Srdačan pozdrav

  28. Poštovani, u fazi sam realizacije stambenog kredita za adaptaciju stana. Polovica kredita je u gotovini a ostatak sa računima,pa me zanima sto sve možemo pravdati sa računima,tj.dali i namjestaj ulazi u to. Unaprijed zahvalna

    1. Author

      Poštovana,

      nažalost, ne možemo Vam točno odgovoriti na upit budući da ne znamo o kojoj banci je riječ, a svaka banka ima svoju proceduru i uvjete odobravanja kredita. Najbolje bi bilo da provjerite s bankom gdje ste predali Vaš kreditni zahtjev.

      Srdačan pozdrav

    1. Author

      Poštovana,

      moguće je realizirati stambeni kredit, a da zalog bude zemljište bez građevine. Ponekad je to moguće i kod hipotekarnih kredita, ako zemljište ima dovoljnu vrijednost.

      Ukoliko trebate pomoć pri realizaciji takvih kredita, slobodno nam se javite.

      Lijep pozdrav

  29. Pozz,

    Zanima me koliko otprilike traje postupak izrade procjene nekretnine, naime predali smo zahtjev za kredit u PBZ poslovnici, bio je procjenitelj te još čekamo da nas zovu iz banke, pa me zanima koliko to sve traje vremenski?

    Unaprijed hvala.

    Lp

  30. Poštovani,

    da li je uobičajeno dati kaparu kod sklapanja predugovora s kojim bi trebali doći u banku zatražiti kredit?

    1. Author

      Poštovana,

      nije neuobičajeno dati kaparu kod sklapanja predugovora. U zadnje vrijeme kaparu žele dati i kupci i prodavatelji. Kupci da bi pokazali zainteresiranost pri kupnji nekretnine, a prodavatelji da bi imali sigurnost da su pronašli ozbiljnog kupca.

      Iako je sve stvar dogovora, kapara se najčešće navodi i kao odustatnina od nekretnine. Zbog toga je važno, ako ste kupac, da prije davanja kapare provjerite sve važne čimbenike vezane za nekretninu koju kupujete (vlasništvo, tereti, legalnost, vrijednost…) i da se informirate o mogućnostima kreditiranja (ako kupnju nekretnine financirate kreditom).

      Lijep pozdrav

  31. Dali se i ove godine mogu koristiti porezne olaksice na kupnju prve nekretnine?

  32. Poštovani, za adaptacijski kredit koja je dokumentacija potrebna za podizanje kredita. Kuća starija od 1968.

    hvala

    1. Author

      Poštovani,

      najčešće, za adaptaciju, uz zalog nekretnine, potrebno je priložiti: troškovnik, izvadak iz zemljišnih knjiga, izvadak iz posjedovnog lista, kopija katastarskog plana te uvjerenje o vremenu evidentiranja građevine. Ako se radi adaptacija nekretnine, bez zaloga iste, potrebno je dostaviti samo troškovnik i izvadak iz zemljišnjih knjiga. Ovisno o banci, banka može zatražiti i dodatnu dokumentaciju.

      Lijep pozdrav

      1. Poštovani,
        Postoji li mogućnost da banka od ukupne kupoprodajne cijene, odnosno ukupnog kredita,kupcu nekretnine isplati kaparu koju je on uplatio prodavatelju?
        Hvala

Imate pitanje ili komentar? Tu smo!