Stambeni krediti za izgradnju obiteljske kuće

Nekretninu biramo obično ”jednom za sva vremena”, a preseljenje u novi dom, poseban je dan u životu uz brojne emocije i pozitivnu euforiju. Pronalazak savršene kuće ili stana nije uvijek lak pothvat.

Proces od podstanara do vlasnika nekretnine, popraćen je brojim pitanjima: kakvu nekretninu tražiti, koji stil odabrati, koja je procedura za dobivanje stambenog kredita, što trebam od dokumentacije, troškovi….

Veliku ulogu igra i cijena nekretnine.

Uz sve ove čimbenike koji vam upravo prolaze glavom i ograničen broj nekretnina na tržištu, pronaći dom iz snova u okviru vašeg budžeta može se činiti i nemogućim.

Mnogi se zato odlučuju graditi dom po vlastitim željama.

Izgradnja obiteljske kuće, onakve kakve odgovara vašim potrebama, put je do savršenog doma. Bez brige o bojama i ukusima prethodnog vlasnika, rasporedu kuhinje i ostalih prostorija i svim drugim ograničavajućim čimbenicima.

Financiranje projekta gradnje nekretnine putem kredita, složenije je od njezine kupnje.

Počnimo od zemljišta

Možda već imate zemljište za gradnju kuće.

Ali, ako nemate, evo nekoliko smjernica na koje obratiti pozornost prilikom kupnje.

Zemljište treba biti prihvatljivo za gradnju. To podrazumijeva da je upisano u zemljišne knjige kao građevinsko zemljište. Ipak, češći je slučaj da se zemljište vodi kao poljoprivredno. Tada je važno utvrditi nalazi li se u zoni građenja prema urbanističkom planu.

Prije kupnje, možete zatražiti Lokacijsku informaciju za željeno zemljište. Ona vas upoznaje smijete li i pod kojim uvjetima graditi nekretninu. Može se zatražiti u Uredu za prostorno uređenje ili online.

Stambeni krediti odobravaju se i za kupnju zemljišta kao i za komunalno uređenje zemljišta.

Gradnja kuće

Prilikom kupnje nekretnine, imate jedan zadatak – naći što želite.

Kod gradnje, puno je koraka koje morate napraviti prije nego uopće krenete graditi.

Osmisliti kakvu kuću želite, gdje ćete ju graditi i koliko novca ste spremni utrošiti osnovna su pitanja. Tu će vam pomoći arhitekti i projektanti koji su zaduženi za planiranje budućeg objekta prema vašim idejama.

Uz ideju, treba imati i ranije spomenuto zemljište.

Za gradnju kuće bit će potrebno izraditi idejno rješenje, zatražiti različite dozvole te pristupiti izradi glavnog projekta i troškovnika.

Glavni projekt detaljnije prikazuje što i kako će se graditi, dok troškovnik prikazuje građevinske radove i troškove građenja nekretnine.

Tek kada imamo izgrađen glavni projekt, podnosi se zahtjev za izdavanje građevinske dozvole.

Građevinska dozvola osnovni je dokument za podnošenje zahtjeva za stambeni kredit za izgradnju.

Kod izgradnje nekretnine, trebali biste kupiti ili već posjedovati zemljište gdje bi se nekretnina gradila. Uz, to potrebno je imati izrađen glavni projekt i pravomoćnu građevinsku dozvolu. A kasnije slijedi i zahtjevniji dio projekta, a to je angažiranje izvođača radova.

Vrijeme je za stambeni kredit

Krediti za gradnju u najmanju ruku su zahtjevni kao i projekt koji želite financirati. Iako su koraci realizacije slični stambenim kreditima za kupnju, ovi krediti razlikuju se i po dokumentaciji, instrumentima osiguranja te načinu isplate i korištenja kredita.

Prvi uvjet je zadovoljiti kreditnu sposobnost. Izračun matematičke kreditne sposobnosti radi se isključivo prema Ovršnom zakonu. Međutim, u izračun kreditne sposobnost mogu se uključiti i dodatna primanja uz neto plaću ili mirovinu (prijevoz, topli obrok i sl.).

Prema Ovršnom zakonu, maksimalno je moguće zadužiti se do ¾ primanja ili do 4.500 kn (za primanja veća od 6.000 kn). Za veća primanja, banke mogu odrediti i drugu visinu maksimalne zaduženosti npr. do 50% primanja.

Uobičajeno se odobravaju iznosi do 350.000 eura s rokom otplate na 30 godina.

Kamatne stope ovise o valuti kredita, vrsti kamatne stope (fiksna ili promjenjiva), bonitetu klijenta, poslodavcu, energetskoj ocjeni nekretnine koja će se graditi i sl.

Za realizaciju stambenih kredita uz niže kamatne stope, banke obično traže manje rizične klijente i one koji su uredni u otplata svojih obveza.

Iako se fiksna kamatna stopa može ugovoriti i za cijeli rok otplate kredita, uglavnom se ugovara na prvih 3-15 godina otplate kredita.

Isti uvjeti kreditiranja, nude se i za kupnju zemljišta.

Svi stambeni krediti odobravaju se bez naknade za obradu kredita.

Osiguranje kredita

Za izgradnju čiji iznos ne prelazi 300.000 kn (40.000 eura), nije potrebno založno pravo na nekretnini kao osiguranje. Ovi iznosi kredita odobravaju se uz osnovne instrumente osiguranja kao što su izjava, zadužnica te po potrebi osiguranje korisnika kredita.

Za veće iznose, obvezno osiguranje je založno pravo na nekretnini koja vrijedi najmanje 100% iznosa kredita.  Za kredit od 70.000 eura, nekretnina, koja se daje kao osiguranje, treba vrijedi najmanje toliko.

Omjer vrijednosti nekretnine i kredita, ovisi i o lokaciji nekretnine. Tako banke mogu tražiti i bolje omjere.

Primjerice, u banci A krediti se odobrava do 80% procijenjene vrijednosti nekretnine.

Kao osiguranje kredita ponuditi se može zemljište ili zamjenska nekretnina.

Uz založno pravo, obvezan instrument osiguranja je i  osiguranje nekretnine. Ono se ugovora i za zamjenske nekretnine i buduće nekretnine.

Dodatno, uz kredit se može zatražiti i ugovaranje različitih polica za osiguranje korisnika kredita.

Gradnja kuće bez zamjenske nekretnine

Jedan od češćih problema na koji klijenti nailaze prilikom realizacije stambenog kredita za izgradnju je upravo osiguranje kredita.

U većini kreditnih linija, kao obvezan instrument osiguranja traži se zamjenska nekretnina.

To je nekretnina koja je prihvatljiva banci za osiguranje – izgrađena je, ima uporabnu dozvolu te potrebne suglasnosti vlasnika za upis hipoteke na nekretninu. Ona predstavlja osiguranje kredita sve dok se nekretnina koja se gradi ne izgradi do kraja. Zamjenska nekretnina ne mora biti u vlasništvu tražitelja kredita.

Klijenti kao zamjensku nekretninu najčešće nude roditeljsku kuću.

Financiranje gradnje kuće moguće je i bez zamjenske nekretnine. Tada se kao instrument osiguranja koristi zemljište i buduća vrijednost izgrađene nekretnine. To je vrijednost koju će nekretnina imati nakon što bude u potpunosti izgrađena. Buduća vrijednost nekretnine temelji se na projektu i troškovniku kao i na tržišnoj vrijednosti.

I kod gradnje montažnih kuća, zemljište i buduća vrijednost nekretnine prihvatljiv su instrument osiguranja.

Kreditna dokumentacija – izgradnja nekretnine

Osim dokumentacije koja je specifična samo za gradnju nekretnine, ostatak dokumentacije ne razlikuje se od redovnih kredita. Uobičajena dokumentacija odnosi se na dokumentaciju za dokazivanje kreditne sposobnosti te potpisane obrasce zahtjeva za kredit.

Od dodatne dokumentacije, traži se:

• građevinska dozvola,
• projekt,
• troškovnik,
• vlasnički list,
• ponude/predračuni.

Vrijeme potrebno za realizaciju ovog kredita u prosjeku je oko 2-6 tjedana nakon podnošenja zahtjeva za kredit.

Kod kredita za kupnju zemljišta, dostavlja se vlasnički list zemljišta, građevinska dozvola ili potvrda da je na zemljištu dozvoljena gradnja odnosno da je željeno zemljište u zoni građenja.

Troškovnik

Troškovnik gradnje nekretnine pomoći će vam pri određivanju potrebnog iznosa kredita.

Riječ je o dokumentu koji detaljno opisuje utrošak materijala i pripadajuće troškove za izgradnju. Dio je projektne dokumentacije, a sastavlja ga projektant, arhitekt ili izvođač radova.

Troškovnik spada u obveznu dokumentaciju stambenih kredita za izgradnju.

Isplata kredita po predračunima

Kod stambenih kredita uobičajeno je namjensko korištenje sredstava. To vrijedi kod svih stambenih kredit, bilo da je riječ o kupnji ili izgradnji.

Kod kupnje, sredstva se isplaćuju na račun prodavatelja nekretnine. Kod izgradnje, dio iznosa kredita isplaćuje se po predračunima/računima za materijal, izvođače radova i sl., a ostatak iznosa isplaćuje se korisniku kredita.

Ovisno o iznosu kredita i instrumentima osiguranja, određuje se i način korištenja kredita.

Uglavnom se isplaćuje 30%-50% iznosa kredita temeljem predračuna/računa, odnosno 50%-70% korisniku kredita na račun.

Kod korištenja kredita, najprije se moraju iskoristiti sredstva koja se pravdaju putem računa/predračuna. Tek nakon toga, vrši se isplata ostatka sredstava.

Uporabna dozvola

Izgradnja klasične obiteljske kuće traje. Duljina gradnje ovisi o dizajnu, brzini izvođenja radova, vremenskim uvjetima, dostupnosti građevinskih radnika… Kada je sve idealno, izgradnja traje oko godinu dana.

Proces gradnje kod montažnih kuća puno je kraći, u prosjeku 2-6 mjeseci.

Temelji, zidovi, krov, stolarija… Vaš projekt bliži se kraju.

Za kraj vam ostaje obaviti tehnički pregled kuće i zatražiti uporabnu dozvolu.

Od trenutka kad ste došli na ideju da gradite obiteljsku kuću pa dana useljenja, može proći puno mjeseci.

Ishođenje potrebnih dozvola za gradnju, prikupljanje dokumentacije i pronalazak kredita za gradnju dugotrajan je i nerijetko stresan proces.

Možda će vam trebati dugo vremena da pronađete zemljište. Ishođenje građevinske dozvole i ostale dokumentacije sigurno će trajati nekoliko mjeseci. Na sve ovo ne možete puno utjecati. Ali, na izbor pravog kredita i pojednostavljenu realizaciju, možete.

Bez obzira tražite li kredit za gradnju, dovršetak gradnje, kupnju ili adaptaciju nekretnine, važno je saznati i proanalizirati sve uvjete kreditiranja te ih prilagoditi upravo vašim potrebama. Ovo su dugoročni krediti i treba odabrati financiranje po najpovoljnijim uvjetima.

Niste sigurni kako to napraviti? Potražite svog Progreso savjetnika.■