Stambeni krediti u 2018

Stambeni krediti u 2018. i tržište nekretnina

U Savjeti od Yetunde Kristina Škorić2 Comments

Za prosječnu plaću – četrdesetak kvadrata u Osijeku i oko dvadeset pet kvadrata u Zagrebu!

Osvrnemo li se na prethodnu 2017., bila je to povoljna godina za rješavanje stambenog pitanja. Pad kamata, APN-ovi krediti, akcijski uvjeti kredita za mlade… Sve je išlo na ruku tražiteljima kredita. No, 2018. donosi nekoliko značajnih promjena za sve one koji su se upravo u ovoj godini planirali ”skućiti”.

Progreso upitnik za kredit

Članak detaljno obrađuje temu iz naslova. Ako ste samo u potrazi za najpovoljnijom kreditnom linijom i nemate vremena za čitanje, možete odmah ispuniti upitnik za kredit.

Idemo na upitnik!

Novine na području stambenog kreditiranja krenule su krajem listopada kada je na snagu stupio Zakon o stambenom potrošačkom kreditiranju. Ovim Zakonom dodatno je uređen proces realizacije i otplate kredita kod kojih je instrument osiguranja nekretnina. Ovdje govorimo o nenamjenskim – hipotekarnim kreditima i namjenskim – stambenim kreditima.

Promjene ovog Zakona, koje će nesumnjivo utjecati na ponudu i potražnju stambenih kredita, odnose se na naknade i troškove kredita, obveze i načine informiranja klijenta te najvažnije, na izračune kreditne sposobnosti.

Zaštita potrošača

Radi veće zaštite potrošača, u prvi plan je stavljena obveza potpunog informiranja tražitelja kredita, kako bi on, temeljem preciznih, razumljivih i usporedivih informacija mogao donijeti odluku o odabiru idealnog stambenog kredita. Tražiteljima je omogućen transparentniji uvid u uvjete i troškove željenog kredita.

Ukidanjem određenih naknada, stambeni krediti ovim Zakonom dodatno su pojeftinili. Tako na primjer, više ne postoje administrativne naknade za obradu kredita koje su ponekad iznosile i više od 2.000,00 kn.

Također, moguća je i otplata kredita bez naknade, bilo da je riječ o prijevremenoj ili djelomičnoj otplati kredita. Bitno je spomenuti i da je svim klijentima koji realiziraju kredit uz valutnu klauzulu EUR, omogućena konverzija kredita u HRK, jednom tijekom otplate kredita.

Izračun EKS-a

Do sada neki od popratnih troškova koji su bili vezani uz realizaciju stambenih kredita, nisu bili uključeni u izračun EKS-a.

Prema novom izračunu, osim kamatne stope i roka otplate kredita, na EKS utječe i:

  • trošak procjene nekretnine
  • trošak premije osiguranja korisnika kredita od nesretnog slučaja i nekretnine od osnovnih opasnosti
  • trošak naknade za sklapanje stambene štednje
  • trošak naknade za vođenje računa stambene štednje
  • depozit
  • trošak premije osiguranja života
  • trošak premije osiguranja otplate kredita

Kredit do mirovine

Zbog velikih oscilacija između primanja za vrijeme radnog odnosa i primanja nakon odlaska u mirovinu, banke su definirale niže dobne granice do kojih je potrebno otplatiti stambeni kredit. Sada je ta dobna granica stavljena na pretpostavljenu dob umirovljenja koja najčešće iznosi 67 godina. Ranije je otplata stambenog kredita bila moguća čak i do 75. godine života. Cilj ove odluke je smanjiti poteškoće pri otplati kredita kao i prezaduženost klijenta izazvanu smanjenjem primanja.

S prosječnom plaćom ni do 40 m2

Stambeni
Uz sve navedeno, od ove godine banke su obvezne primjenjivati egzistencijalne minimume pri procjeni i izračunu kreditne sposobnosti. Točnije, klijentova zaduženja moraju biti usklađena s pravilima Ovršnog zakona.

To znači da za plaće do visine prosječne neto plaće u RH, egzistencijalni minimum iznosi ¾ primanja, odnosno anuitet može iznositi ¼ ukupnih primanja. Kod onih plaća čiji je iznos veći od prosječne neto plaće u RH, egzistencijalni minimum iznosi nešto manje od 4.000 kn.

Ovaj način izračuna kreditne sposobnosti vrijedi za sve namjene stambenih kredita, neovisno da li je riječ o kreditu uz zalog ili bez zaloga nekretnine.

Spomenimo da je prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna neto plaća u prvoj polovici 2017. godinu iznosila je 5.960,00 kn. Upravo će se ovaj iznos koristiti za utvrđivanje maksimalnog kreditnog zaduženja za novi stambeni kredit.

Stavimo li to u kalkulator, klijent s prosječnom plaćom ima mogućnost aplicirati za stambeni kredit do otplatnog obroka od 1.490,00 kn tj. ¼ od 5.960,00 kn. Ako je kamatna stopa, prosječno, 4% i rok otplate 30 godina, klijent će moći realizirati kredit od 312.000,00 kn odnosno oko 42.000,00 eura.

U Osijeku, za ovaj iznos kredita, se može pronaći stan od 40-ak m2, dok se u Zagrebu može kupiti garsonijera od svega 25m2.

Primjer iz tablice pokazuje koliku plaću je potrebno imati u ovoj godinu, u odnosu na prethodnu 2017., ako želite kupiti stan od 50m2.

Izračuni prema uvjetima Banke 1 – kamatna stopa 4% i rok otplate 30 godina

Cijena po m2 2018. godina 2017. godina
Zagreb 1.600 eur/m2 6.900 kn 4.300 kn
Rijeka 1.400 eur/m2 6.500 kn 4.800 kn
Osijek 1.000 eur/m2 6.000 kn 4.100 kn
Split 2.300 eur/m2 8.100 kn 6.900 kn
Dubrovnik 3.600 eur/m2 12.500 kn 10.800 kntd>
Varaždin 1.100 eur/m2 6.000 kn 4.300 kn

Poznato je da su primanja građana nerijetko manja od onih prosječnih, pa nije teško zaključiti da će ove promjene mnogima otežati  kupnju odabrane nekretnine.

Kako do dodatnih kvadrata

Stambeni
Navedeni model izračuna kreditne sposobnosti uvjetovan je odlukom HNB-a, ali bankama je i dalje omogućena primjena internih kriterija pri procjeni boniteta tražitelja kredita. Zbog toga se maksimalni mogući anuitet ili rata po stambenom kreditu mogu razlikovati među bankama.

Kada klijent zadovolji bonitet banke, banka ga može nagraditi boljim izračunom kreditne sposobnosti tako da njegovim neto primanjima pribroji određene dodatke. To mogu biti različiti bonusi, regresi, božićnice, putni troškovi i slično.

Zbrajajući neto plaći ove dodatke, moguće je uvećati anuitet ili ratu stambenog kredita.

Kod nekih banaka bonusi, regresi, božićnice ili putni troškovi mogu uvećati anuitet ili ratu stambenog kredita.

Primjer

Klijent ostvaruje neto plaću od 5.500,00 kn. Uz plaću, poslodavac mu redovito isplaćuje i prijevoz u visini od 650,00 kn. Prema uvjetima Banke A, kreditno je sposoban ¼ svoje neto plaće – 1.375,00 kn. Detaljnom analizom boniteta klijenta, utvrđeno je da se njegovim primanjima, u Banci B, može pribrojiti i ostvarena naknada za prijevoz. Prema tome, njegov anuitet može iznositi 2.150,00 kn.

Banka A Banka B
Anuitet 1.375 kn 2.150 kn
Rok otplate 30 godina 30 godina
Kamatna stopa 4,00% 4,00%
Mogući iznos kredita 288.000 kn 450.000 kn

Osim pribrojavanjem dodataka neto plaći, kreditnu sposobnost moguće je povećati i uključivanjem sudužnika. Zbog većih iznosa kredita i duljih rokova otplate, klijenti najčešće odabiru članove uže obitelji za sudužnike. Primjerice, supružnike, roditelje ili djecu.

Sudužnikova kreditna sposobnost računa se na jednak način kao i kod dužnika.

Primjer

Dužnik Sudužnik
Plaća 5.000 kn 4.400 kn
Kreditna sposobnost 1.250 kn 1.100 kn
Zajednička kreditna sposobnost 2.350 kn
Rok otplate 30 godina
Kamatna stopa 4,00%
Mogući iznos kredita 291.000 kn

Samostalno bi tražitelj kredita, mogao realizirati kredit od 260.000,00 kn. Uz sudužnika, taj je iznos 491.000,00 kn. Složit ćete se, to je velika razlika!

Ponude prilagođene tržištu

Unatoč strožoj procjeni boniteta, tražitelji kredita ne bi trebali biti obeshrabreni navedenim promjenama. Banke su kreirale posebne ponude namijenjene mladim obiteljima, dodatno su smanjile kamatne stope ili produljile rokove fiksiranja istih. U ponudi su i neke kreditne linije bez troškova procjene nekretnine te uz manje instrumenata osiguranja.

Progresovci znaju koji su to krediti, koje banke kako gledaju na kreditnu sposobnost i na kraju, gdje je za kojeg klijenta najbolji kredit uzevši u obzir individualne parametre. Stoga, svoj idealan kredit pronađite uz Progreso jer – nikad više u kredit bez Progresa!■

Autor teksta: Yetunde Kristina Škorić

Ne preplaćujte svoje kredite!

Skuplji televizor ima bolju sliku. Skuplji kredit ima veću ratu i ništa više. S Progresom štedite prije svega novac i vrijeme. Ispunite Progreso upitnik za kredit.

Idemo na upitnik

Komentari

  1. Poštovani,
    Imam plaću 6.500,00 kn (netto) u 6. mjesecu bih trebao dobiti ugovor za stalno. Nemam nikakve terete na plaću.
    Kolika mi je kreditna sposobnost, tj. koliki iznos je slobodan za ratu kredita?
    Pročitao sam negdje ako sam zaposlen za stalno i ako je plaća veća od prosječne plaće u RH, da se umanjuje za 2.500,00 kn pa bi prema tome ispalo da bi slobodan dio za ratu bio 4.000,00 kn. Da li je to točno?

    1. Author

      Poštovani,

      Vaša kreditna sposobnost razlikuje se od banke do banke. Prema izračunima koji se najčešće primjenjuju kreditna sposobnost bi Vam iznosila 2.500 kn. No, u ovisnosti o Vašem bonitetu, rata može biti i puno veća od navedene 2.500 kn.

      Za detaljnije izračune, pozivam Vas da popunite naš kreditni upitnik i ostavite nam potrebne podatke.

      Lijep pozdrav

Leave a Comment