Kupiti ili čekati daljnji pad cijena?

Kretanje cijena proteklih godina

Erste nekretnine još od 2009. godine provode vlastita istraživanja traženih cijena stanova na kvartalnoj razini koja se koriste isključivo za interne potrebe. Definirali smo uzorak u kojem promatramo 50 gradova i 8 općina u Hrvatskoj te posebne uzorke za grad Zagreb, Rijeku, Pulu, Split, Zadar i Osijek. U svakom kvartalu promatramo oko 3.000 nekretnina iz različitih izvora poput specijaliziranih web portala, tiskovnih medija, terenskog obilaska i vlastitog portfelja. Dobivena istraživanja uspoređujemo s našim portfeljem gdje pokušavamo vidjeti kolika je razlika između traženih i realiziranih cijena. U toj razlici se najviše i vidjelo kako tržište pada – primjerice, u 2009. godini je tržište pokazivalo stagnaciju, a u naravi smo svjedočili padu cijena, iako on nije bio još uvijek vidljiv u statistikama. Prema našem iskustvu pojavom krize povećala se razlika između tražene i realizirane cijene.

Uz navedeno, prema našem istraživanju od kraja 2009. godine tražene cijene stanova u Hrvatskoj pale su za preko 8,5% i uzmemo li u obzir razliku traženih i realiziranih cijena možemo reći da su cijene pale oko 20% na razini Hrvatske. Međutim, važno je istaknuti da pad cijena nije ujednačen u cijeloj Hrvatskoj, odnosno u nekim dijelovima Hrvatske cijene su pale više, a u nekim manje.

U Zagrebu su, primjerice, tražene cijene pale gotovo 14,2% pa možemo zaključiti da su realizirane cijene u Zagrebu pale preko 25%.

Zalihe neprodanih stanova i potreba za novim proizvodima

Kada govorimo o neprodanim nekretninama ustvari otvaramo suštinsko pitanje problema nekretnina u Hrvatskoj i to ne zbog ukupnog volumena neprodanih stanova već zbog odgovora na pitanje kakvi se to proizvodi nalaze na našem tržištu.

Kojih su veličina ti stanovi, koje su kvalitete ili funkcionalnosti, gdje se nalaze i kakvu infrastrukturu ta lokacija posjeduje, za koga su namijenjeni i niz drugih pitanja koja u osnovi čine glavnu okosnicu definiranja cijene našeg proizvoda. Količina neprodanih stanova je znatno manji problem ako uspijemo odgovoriti na neka od gore navedenih pitanja, jer ćemo se tada moći puno lakše postaviti prema rješavanju pitanja neprodanih zaliha novoizgrađenih stanova.

S jedne strane, naša iskustva govore da se na tržištu nalazi znatan broj stanova koji nemaju zadovoljavajući odgovor na navedena pitanja i njima će jedino rješenje biti snižavanje cijena do razine prihvatljive za kupce. Taj proces je već započeo.

S druge strane, novi projekti koji su dobro osmišljeni i koji kvalitetno odgovaraju na navedena pitanja, prodaju se po znatno većim cijenama. Tako se primjerice projekt Euroblok na Trnju u gradu Zagrebu, prodaje uz gotovo nikakve korekcije u odnosu na tražene cijene. Iako je još u fazi gradnje, prodano je preko 50% stanova, a u rezervaciji je dodatno nešto iznad 12%.

Kupiti ili čekati daljnji pad cijena?

Smatram da je vrijeme za kupiti, pogotovo ukoliko ste pronašli nekretninu koja odgovara vašim potrebama. Naime, cijene nekretnina su već značajno pale, tako da nam je danas veći problem naći nekretnine koje će zadovoljiti sve zahtjeve današnjeg prosječnog kupca, nego naći jeftinu nekretninu.

Pitanje cijene nije više jedino pitanje, danas kupci žele znati sve o nekretnini, o funkcionalnosti iste, mikro i makro lokaciji, infrastrukturi i slično. Svakako ne možemo sve nekretnine promatrati jednako – naime i dalje će postojati pritisak na snižavanje cijena određenih nekretnina, dok će neke druge nekretnine, posebice novi, dobro osmišljeni projekti na poželjnim lokacijama držati cijene. Ne treba se zavaravati mišlju da se mogu postići diskontne cijene na dobro projektiranim nekretninama koje su na atraktivnim lokacijama. Stoga je naš je savjet da, ukoliko pronađete ono što vam odgovara, svakako pokrenete postupak kupnje nekretnine.