Hipotekarni krediti

Hipotekarni kredit oblik je nenamjenskog ili djelomično namjenskog kredita koji se odobrava uz zalog nekretnine. Riječ je uglavnom o gotovinskom kreditu s nekretninom u ulozi sekundarnog instrumenta osiguranja. Potencijalan korisnik kredita svakako treba zadovoljiti kriterije kreditne sposobnosti.

Nije moguće realizirati hipotekarni kredit, samo na hipoteku, bez dokazivanja mogućnosti otplate kredita.

Kredit se odobrava do najviše 90,00% vrijednosti nekretnine, a najčešći omjeri kredita i hipoteke su 1:1,5 ili 1:2. Ugovaranjem hipoteke povećava se iznos kredita i produljuje rok otplate.

Zalog i fiducija

Pojam hipoteka predstavlja založno pravo u gotovinskim i stambenim kreditima. Kod založnog prava, hipoteke, imovina klijenta daje se u zalog kreditnoj instituciji kao instrument osiguranja naplate, ali bez prijenosa vlasništva.

Fiducija podrazumijeva prijenos prava vlasništva imovine klijenta kreditnoj instituciji.

Založno pravo (hipoteka) i pravo vlasništva (fiducija) ostaju na snazi do konačne otplate kredita.

U današnje vrijeme najčešće se koristi hipoteka kao instrument osiguranja.

Vrste hipotekarnih kredita

Ovisno o namjeni kredita, razlikujemo klasične nenamjenske hipotekarne kredite te hipotekarne kredite za refinanciranje obveza.

Kod običnog nenamjenskog hipotekarnog kredita, kako mu i naziv govori, sredstva kredita troše se bez pravdanja namjene.

Kod hipotekarnih kredita za refinanciranje obveza, najmanje 70% iznosa kredita mora se koristiti za zatvaranje postojećih kreditnih obveza.

Visina kamatne stope

Hipotekarni kredit u kojem banka ne kontrolira namjenu korištenja plasiranih sredstava spada u rizičniju kategoriju kredita. Samim time kamatna stopa na ove hipotekarne kredite znatno je viša nego u slučaju stambenih kredita.

Refinanciranje postojećih kredita putem hipotekarnog kredita omogućava objedinjavanje nekoliko obveza u jedan kredit. Kada se veći dio kredita koristi za zatvaranje stambenih kredita, kamatna stopa je niža u odnosu na klasičan hipotekarni kredit.

Banka nudi nižu kamatnu stopu na hipotekarni kredit ako se najmanje 50% kredita koristi za refinanciranje stambenog kredita.

Krediti se mogu realizirati u kunama ili uz valutnu klauzulu EUR. U ponudama su uglavnom krediti uz  promjenjivu kamatnu stopu. Kod refinanciranja stambenih kredita, moguće je ugovoriti fiksnu kamatnu stopu za prvih 5 godina.

Visina kamatne stope ovisi o ugovorenom roku otplate kredita, statusu klijenta, valuti te o namjeni kredita.

Prikaz kamatnih stopa hipotekarnih kredita ugovorenih na rok otplate 20 godina. Krediti su indeksirani valutnom klauzulom euro.

Banka A	Banka B	Banka C
4,50%	6,63%	4,65%

Prikaz kamatnih stopa hipotekarnih kredita za refinanciranje obveza ugovorenih na rok otplate 30 godina. Krediti su indeksirani valutnom klauzulom euro.

Banka A	Banka B	Banka C
4,25%	3,92%	4,15%

U kakvom su odnosu rizik i visina kamatne stope na kredit?

Kao i svako drugo poduzeće, kreditna institucija mora ostvarivati profit da bi opstala. Ovisno o strukturi i veličini poslovne banke (broj klijenata, količina depozita, kamatnjak na depozite stanovništva i sl.) određuje se minimalni iznos kamate koji ide za pokriće troškova poslovanja i pribavljanje sredstava.  Tome se dodaje  rizik naplate potraživanja i zarada.

Banke određuju kamatne stope prema tri glavne odrednice: trošak izvora, regulatorni trošak i kamatna marža. Kamatna marža sadržava premiju za rizik, dio za pokrivanje operativnih troškova i očekivanu zaradu kreditne institucije.

Zašto plaćamo kamate veće nego u Njemačkoj

U svim poduzećima vrijede ista pravila: ako rastu rizici i troškovi proizvodnje, raste i cijena proizvoda za krajnjeg korisnika.

U bankarstvu se također javljaju rizici koji formiraju konačnu cijenu proizvoda, odnosno visinu kamatne stope na kredite. Navedeno objašnjava zašto dobit predstavlja manji dio kamatne marže.

Kamatnjak na kredite u prvom je redu pod utjecajem iznosa kamatne stope na depozite i druge izvore novčanih sredstava za banke. U Njemačkoj banke jeftinije dolaze do novaca od hrvatskih banaka. Uz to, usporedimo li stopu nezaposlenosti, BDP, visinu i rast primanja iz godine u godinu, rast cijena u odnosu na visinu primanja, stopu inflacije i druge realne parametre u Hrvatskoj i Njemačkoj, možemo zaključiti da Njemačka ima manji rizik.

Rizici ugovaranja hipotekarnog kredita za građane

Želimo li povući paralelu između rizika banaka i građana, važno je primijetiti da banke ostvaruju sredstva koja plasiraju u kredite građana posuđivanjem novaca od drugih banaka, centralne banke, građana, poduzeća i sl.

Rizik promjene kamatne stope

Veći iznosi gotovinskih kredita plasiraju se uz promjenjivi kamatnjak te prilikom ugovaranja hipotekarnog kredita građani preuzimaju rizik promjene kamatne stope.

Uslijed rasta tržišnih kamatnjaka, mjesečni obroci otplate kredita mogu se nakon određenog vremena značajno povećati.

Valutni rizik

Hrvatski građani primanja ostvaruju u domaćoj valuti, kunama. Kada se hipotekarni krediti ugovaraju uz valutnu klauzulu, u slučaju slabljenja domaće valute raste teret otplate kredita.

Rizik inflacije

Rast inflacije smanjuje realnu kupovnu moć prihoda kućanstva, ali neće smanjiti teret otplate kredita koji je indeksiran valutnom klauzulom.

Založni rizik

Tržišna vrijednost nekretnine koja služi kao instrument osiguranja naplate kredita može zabilježiti pad, ali iznos kredita ostaje isti.

Rizik ostvarivanja nedostatnih primanja

Za dobivanje hipotekarnog kredita dužnik mora zadovoljiti kriterije kreditne sposobnosti, ponajprije visinom primanja dostatnom za redovitu otplatu kredita. Ovaj oblik gotovinskog kredita ugovara se i na rok otplate od 20 godina te su tijekom navedenog razdoblja moguće različite situacije izostanka ili smanjenja visine prihoda.

Kamatna stopa znatno veća od kamatnjaka na stambene kredite

Mogućnost ugovaranja duljeg roka otplate i većeg iznosa kredita (do 500.000,00 eura) povećava vjerojatnost nastupa situacije u kojoj korisnik kredita neće biti u mogućnosti izvršavati ugovorene mjesečne obveze.

Kašnjenje u otplati kredita uzrokuje dodatne troškove kao što je zatezna kamata.

Kod stambenog kredita banka kontrolira namjenu kredita te zahtijeva od klijenta da uredi, kupi, izgradi, adaptira ili opremi stambeni objekt, poslovni prostor i sl. Za pretpostaviti je da će korisnik kredita ulagati u nekretninu te banka ne očekuje znatniji pad njezine tržišne vrijednosti.

Korisnik hipotekarnog kredita novčana sredstva iz kredita može koristiti za zatvaranje, odnosno refinanciranje postojećih zaduženja, kupnju automobila, plaćanje fakulteta i sl., ali jednako ih tako može ih i proigrati. Ulaganje u nekretninu ili investiranje u drugi oblik imovine nije uvjetovano, samim time rizik banke raste.

Banka ne cilja vašu nekretninu

Građani posuđuju novac od banaka uz određene instrumente osiguranja naplate kredita. Uz primarne instrumente osiguranja kao što su Izjava korisnika kredita o suglasnosti zapljene primanja, Zadužnica i Administrativna zabrana, banka od klijenta zahtijeva dodatne, sekundarne instrumente osiguranja.

Neki od sekundarnih instrumenata osiguranja su založno pravo na nekretninu, polica osiguranja od osnovnih opasnosti (požara i nekih drugih opasnosti) za nekretninu na kojoj se zasniva hipoteka, polica osiguranja korisnika kredita od posljedica nesretnog slučaja, polica osiguranja u slučaju otkaza, polica životnog osiguranja i sl.

U slučaju neredovite otplate kredita, banka sama određuje kojim će redoslijedom aktivirati instrumente za naplatu kredita. Banka zarađuje na kamati koja se nalazi u mjesečnim obrocima otplate samog kredita te joj je cilj da redovita otplata traje što dulje.

U trenutku kad banka uzme zalog, nekretninu, otplata kamate prestaje.

Uvjeti realizacije hipotekarnog kredita

Potencijalan korisnik kredita koji je zadovoljio tražene uvjete kreditne sposobnosti, tijekom realizacije samog kredita dužan je podmiriti naknadu za procjenu vrijednosti nekretnine, premiju sekundarnog instrumenta osiguranja naplate, premiju osiguranja nekretnine koja je u ulozi zaloga, javnobilježničke pristojbe, izdavanje zemljišnoknjižnog izvatka, provođenje založnog prava u korist banke i slično.

Svi hipotekarni krediti odobravaju se bez naknade za obradu kredita.

Okvirni iznosi naknada za troškove procjene vrijednosti nekretnina:

	POVRŠINA	CIJENA S PDVom U HRK
STAN	do 59,99 m²	1.230,00
	od 60,00 do 99,99 m²	1.476,00
	od 100,00 do 149,99 m²	1.722,00
	preko 150,00 m²	1.968,00
KUĆA	1 stambena etaža	1.845,00
	2 stambene etaže	2.091,00
	3 stambene etaže	2.337,00
	svaka dodatna etaža + 246,00 HRK

Premija osiguranja nekretnine

Okvirni iznosi premije osiguranja nekretnine kreću se od 30,00 eura do 70,00 eura godišnje, ovisno o  pokriću rizika koje banke traže, o površini i načinu izgradnje nekretnine.

Banke uglavnom traže ugovaranje osiguranja nekretnine koje pokriva osnovne rizike.

Osnovni rizici koji ugrožavaju materijalnu imovinu su: požar, udar groma, eksplozija, oluja, tuča, udar vlastitog motornog vozila u osigurani građevinski objekt, pad i udar zračne letjelice te manifestacije i demonstracije.

Na te osnovne rizike moguće je ugovoriti dopunska osiguranja od dodatnih opasnosti, uz povećanje premije. Dodatni rizici su izlijevanje vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, poplava i bujica, klizanja tla, potres, snježna lavina i sl.

Javnobilježničke pristojbe

Iznosi javnobilježničkih pristojbi ovise o broju sudionika (korisnik kredita, sudužnik, jamac i sl.) koji ugovaraju kredit, iznosu kredita te primarnim i sekundarnim instrumentima osiguranja kredita.

Za iznos od 500.000 kn, uz zalog nekretnine, trošak javnog bilježnika iznosi oko 3.000 kn. Trošak se odnosi na solemnizaciju ugovora te ovjeru zadužnice i izjave o zapljeni primanja.

Zemljišnoknjižni izvadak

Propisani izvadak iz zemljišne knjige izdaje zemljišnoknjižni odjel općinskog suda koji vodi zemljišnu knjigu za katastarsku općinu u kojoj se nalazi zemljišnoknjižna čestica za koju se traži izvadak.

Za dobivanje izvatka potrebno je znati broj čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena čestica/parcela.

Za izdavanje izvatka plaća se pristojba u iznosu od 20,00 kuna.

Zemljišnoknjižni izvadak ili vlasnički list može se zatražiti i online putem.

Provođenje založnog prava u korist banke

Upis hipoteke u zemljišnu knjigu posljednji je korak prije isplate novčanih sredstava od strane  banke na račun korisnika kredita. Prije dolaska u gruntovnicu, korisnik kredita u banci dobiva odgovarajuće dokumente (prijedloge, ugovore i/li sporazume o hipoteci). Navedene dokumente potrebno je solemnizirati kod javnog bilježnika.

Solemnizirani prijedlog i ugovor predaju se zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog općinskog suda, koji mora donijeti rješenje o upisu hipoteke.

Rješenje i izvadak iz zemljišne knjige na kojem je upisana hipoteka kao teret potrebno je odnijeti u banku kako bi se plasirala sredstva iz kredita.

Iz ponude banaka izdvajamo

	Banka A	Banka B
Maksimalni iznos kredita:	500.000,00 €	150.000,00 €
Rok otplate kredita:	30 godina	20 godina
Nominalna kamatna stopa:	4,25% , promjenjiva  uz 12M NRS3 za EUR	4,15% do 4,25%, promjenjiva uz 6M NRS1 za EUR
Efektivna kamatna stopa:	od 4,38%	4,53% do 4,63%
Potrebna vrijednost nekretnine	Kredit se odobrava do maksimalno 67% vrijednosti nekretnine.	Kredit se odobrava do maksimalno 70% vrijednosti nekretnine.
Dodatni instrumenti osiguranja:	Polica osiguranja nekretnine od požara Polica osiguranja života	Polica osiguranja nekretnine – osnovni rizici Polica osiguranja od nezgode

Posljednjih se godina sve veći broj građana odlučuje zamijeniti veći broj obveza prema banci ili bankama (gotovinski kredit, minus na tekućem računu i dug na kreditnoj kartici) jedinstvenim kreditom.

Osim transparentnijeg pregleda obveza, jedan kredit podrazumijeva i niže troškove (plaća se jedna naknada za servisiranje kreditne partije, jedna kamata, jedan račun i sl.).

Klijenti koji žele realizirati kredit kojim bi zatvorili postojeće kreditne obveze (različitih namjena), a kao osiguranje mogu ponuditi zalog na nekretninu, u mogućnosti su realizirati veći iznos kredita na dulji rok otplate, uz nešto povoljniju kamatu.

Oslonite se na vrijednost nekretnine, realizirajte povoljniji kredit i odteretite mjesečni budžet.